《佛山市禅城区农村宅基地 自建房规划建设管理办法（试行）》 （征求意见稿）
3.建面超过500平的，须向有关部门申请办理质量、安全监督登记手续，并领取施工许可证
为加强我区农村宅基地自建房规划建设管理，规范农村建房审批管理流程，提高农村宅基地建房水平，全方面提升乡村风貌，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省农业农村厅、广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《佛山市关于加强限额以下工程建设管理的实施建议（试行）》（佛建〔2022〕38号）等有关法律法规，结合我区实际，制定本办法。
本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
本办法所称宅基地建房，是指农村村民利用其合法取得的农村宅基地建设个人住宅的活动，在本行政区域范围内实施的宅基地建房包括原址翻建、改建等类型。
本办法所称原址翻建，是指农村村民在现有宅基地证载红线范围内实施拆旧建新的活动。原址翻建包含危房类翻建、保障类翻建、一般性翻建三种情形。其中，危房类翻建是指对经房屋建筑安全鉴定安全等级为C、D级的住宅实施原址拆旧建新的活动；保障类翻建是指为保障“户有所居”，对户内成员人均居住建筑面积不足40平方米的住宅实施原址拆旧建新的活动；一般性翻建是指符合有关要求，依规定标准实施原址拆旧建新的活动。
本办法所称改建，是指农村村民按照宅基地使用权面积不变的原则，申请调整现有的宅基地证载红线后，按照规定的相关标准实施拆旧建新的活动。
（一）一户一宅、户有所居。宅基地建房应严格落实“一户一宅”要求，通过宅基地流转、宅基地建房、保障性住房安置等多种方式保障“户有所居”。
（二）规划引领、分区管控。落实国土空间总体规划及专项规划管控要求，实施分区管控，并强化国土空间规划对宅基地自建房的指导作用。
（三）设计指引、风貌管控。制定宅基地自建房参考图集与建筑风貌指引，探索增加美学培训与风貌指导环节，推动农村宅基地自建房风貌提升。
（四）基层自治、邻里和谐。强化镇（街道）属地管理责任、村（居）民委员会社会治理责任。在宅基地自建房过程中，充分征询四邻意见，立即处理社会纠纷，保障社会稳定。
（五）全程监管、加强巡查。强化建筑规划设计、建房施工、竣工验收等与宅基地建房相关环节的安全管理，系统建立安全保障机制。建立网格化巡查机制，及时遏制、处置违规建设行为。
区农业农村局负责明确村民分户、“一户一宅”等建房资格审核检查条件及要求，指导镇（街道）开展宅基地建房相关的资格符合性审查，会同自然资源部门、住房城乡建设和水利部门指导镇（街道）开展用地批准审查、建房申请审批。
市自然资源局禅城分局负责强化国土空间规划对于宅基地建房的指导作用，明确宅基地建房的分区管控要求和规划技术规定，建立宅基地建房风貌指引，指导镇（街道）出具宅基地自建房建筑条件、规划设计的具体方案审查意见、开展规划验收和不动产登记。
区住房城乡建设和水务局负责制定自建房参考图集，明确文明施工建设管理、安全生产管理、竣工验收管理等工作流程与工作要求，并指导镇（街道）落实相关工作。
区城市管理和综合执法局负责制定涉及宅基地建房违反规划行为的巡查与处置机制，并指导镇（街道）落实相关工作。
各镇（街道）负责建立宅基地建房联审联办机制，加强全流程规划建设管理，具体负责建房资格认定、用地审批、出具宅基地自建房建筑条件、规划设计的具体方案审查意见、施工报备、开工验线、施工监管、规划验收、竣工验收等工作。负责落实房屋风貌管控、安全生产管理和日常巡查执法工作。负责核发《禅城区宅基地自建房建设项目建筑条件》、《农村宅基地用地批准书》、《禅城区宅基地自建房规划设计的具体方案审查意见表》和《禅城区农村村民用地建房施工报备审核意见表》。
各村级组织（村集体经济组织或村民委员会）负责按照法律规定行使宅基地规划建设管理职责，强化宅基地管理，引导村民合理规划利用宅基地，包括：制定宅基地建房管理方面的村规民约；受理并审查宅基地规划建设申请、组织建筑放线、监督管理质量安全及文明施工、协助建筑验收等；落实“四到场”监管和网格巡查机制，及时有效地发现、制止和报告违背法律规定的行为；调处宅基地建房涉及土地权属、规划建设的纠纷，及时有效化解矛盾。
宅基地建房需符合建房资格要求、分区管控要求、国土空间规划与风貌管控要求、技术规定要求、审批流程要求。
申请一般性翻建的，申请人原则上应符合“一户一宅”要求，申请人户内成员未分配有村民公寓但拥有多处宅基地的，原则上只允许其中一处实施翻建。
申请危房类翻建的，申请人需提供住宿安全等级为C、D级的房屋建筑安全鉴定报告。
申请保障类翻建的，申请人需提供现状房屋户内成员人均居住建筑面积不足40平方米，经村委会核准并公示的相关佐证材料。
申请改建的，申请人原则上应符合“一户一宅”要求，需提供不超过现有宅基地使用权面积且经集体经济组织同意的宅基地调整红线范围。
宅基地建房应符合宅基地建房分区管控要求。依据国土空间总体设计、专项规划、重要城市公共与基础设施实施需要及城中村改造需要等，划定重点管控区与一般管控区，建立差异化宅基地建房管控规则。
（1）生态保护红线、永久基本农田、永久基本农田储备区、一般耕地、一级蓝线、市级绿线管控范围；公路建筑控制区；不可移动文物、文物保护单位保护范围、历史建筑、传统风貌建筑、地下文物埋藏区保护范围。
（3）历史背景和文化名城、名镇、名村、传统村落、历史背景和文化街区核心保护范围和建设控制地带。
重点管控区内，原则上允许申请危房类翻建和保障类翻建。位于前述（1）范围的，只允许申请危房加固修缮；位于前述（2）、（3）范围的，须符合有关法律和法规、政策文件和规划管理要求。
宅基地红线范围部分涉及重点管控区的，不得占压重点管控区范围建设。红线范围避让退缩后剩余部分满足建设条件的，可申请一般性翻建。
宅基地建房在符合永久基本农田、生态保护红线、一级蓝线、城市紫线、市级城市绿线、城市黄线等管控要求的情况下，可依据宅基地自建房有关政策与规划技术规定出具建筑条件和规划设计的具体方案审查意见。
建筑条件应提出建筑风貌管控要求，对城市重要地段、重要景观地区的宅基地自建房应加强建筑整体风格、形态、立面（含屋顶）主色调的设计把控。
宅基地建房原则上应符合《佛山市禅城区农村宅基地自建房规划技术规定》（详见附件1）要求。
一般性翻建、改建，须在农村宅基地证载红线范围内，按着建筑层数不超四层、建筑高度不超15米实施拆旧建新。
危房类翻建，须在农村宅基地证载红线范围内，按照证载建筑面积与证载建筑层数实施拆旧建新。只有土地使用权证无房屋产权证的，原则上按照石湾区农村房屋情况调查平面图或地理信息中心出具的2002年数字化图（南庄镇为2003年地形图）的房屋建筑面积和层数实施拆旧建新。
保障类翻建，须在农村宅基地证载红线范围内，按照户内成员人均建筑面积40平方米/人的标准计算可建层数，按照可建层数实施拆旧建新，但建筑层数最高不允许超出四层、建筑高度最高不允许超出15米。可建层数=户内成员人数×40㎡/宅基地用地面积（㎡），计算结果向上取整。
宅基地建房应按照建房审批流程。由申请人分别提交《禅城区农村宅基地和建房申请表》《农村宅基地使用承诺书》《禅城区农村宅基地建房施工报备申请表》（详见附件2、3、8），按程序获得《农村宅基地用地批准书》《禅城区宅基地自建房规划设计的具体方案审查意见表》《禅城区农村宅基地建房施工报备审核意见表》（详见附件5、7、9）等批准文件后，方可动工建设。
建筑面积不超过500平方米（含500平方米）的，按本办法有关法律法规办理施工备案手续；建筑面积超过500平方米的，按本办法完成用地批准、取得规划设计的具体方案审查意见后，须向有关部门申请办理质量、安全监督登记手续，领取施工许可证后方可动工建设。已按规定办理施工许可证的建设活动，由有关部门严格依照国家和广东省、佛山市、禅城区有关建设工程质量和安全的管理规定实施监督管理。
建房审批阶段涵盖从提起申请到按程序获得《农村宅基地用地批准书》《禅城区宅基地自建房规划设计的具体方案审查意见表》《禅城区农村宅基地建房施工报备审核意见表》等批准文件的过程。具体流程如下：
（一）村（居）民委员会审核。申请人应征询四邻意见，提交《农村宅基地和建房申请表》《农村宅基地使用承诺书》至村（居）行政服务中心。经村（居）民委员会审查并签署同意意见后，上报至镇（街道）。
（二）镇（街道）审查。由镇（街道）农业农村、自然资源、住房城乡建设和水务等部门成立宅基地建房联审小组，按照政策要求和部门职责分工，对照宅基地建房资格要求、分区管控要求、国土空间规划要求、技术规定要求及其他必要要求做联合审查，并形成《禅城区农村宅基地和建房审批表》（详见附件4）。联合审查期间，应到现场确认申请信息是否与实地情况一致。
（三）用地批准和条件出具。由镇（街道）明确用地红线、建筑控制线和其他建筑条件要求，并提出风貌指引。批准申请人的用地建房申请，核发《农村宅基地用地批准书》和出具《禅城区宅基地自建房建设项目建筑条件》（详见附件5、6）。
（四）房子设计与施工报备。申请人凭《农村宅基地用地批准书》和出具的建筑条件，委托拥有相对应资质的建筑设计单位进行房屋设计，绘制房屋设计图纸；并按规定选定施工单位，签订包含约定质量等内容的《建筑施工合同》和安全责任书。申请人填写《禅城区农村宅基地建房施工报备申请表》（详见附件8），将设计图纸、《建筑施工合同》等资料交村（居）行政服务中心收件。
（五）规划复审和施工报备审核。镇(街道)收到资料后开展规划复审和施工报备审核。审查通过的，应当将审批内容进行公示，公示时间不得少于10日。公示无异议或异议不成立的，镇（街道）向申请人出具《禅城区宅基地自建房规划设计方案审查意见表》《禅城区农村宅基地建房施工报备审核意见表》（附件7、8）。
（一）放线验线要求。依据获批的《农村宅基地用地批准书》《禅城区宅基地自建房规划设计方案审查意见表》以及《禅城区农村宅基地建房施工报备审核意见表》等用地建房批准文件进行放线和施工建设。申请人应当在开工前聘请第三方测量机构按照批准用地位置放线，向镇（街道）申请验线，镇（街道）应组织相关部门到现场进行开工查验，实地丈量、定位验线，确定建房位置和用地四至。未经验线，建设工程不得开工。动工挖基时，村（居）民委员会应及时通知镇（街道）相关部门，由相关部门委派专人到场，监督是否按照放样定位的要求挖槽埋基。
（二）建筑工地管理要求。应严格执行建筑工地管理有关规定，安排专人负责施工现场文明施工管理，落实施工报建信息公示牌，公示申请人、施工单位、监管单位、房屋位置、举报电话、建筑材料堆放等信息，由施工主体制作，不挂牌不准施工。建筑材料临时堆放点超出用地红线的，需经村（居）民委员会同意。此外，有渣土堆放的需做好防尘覆盖，并确保施工现场及周边环境卫生状况，防止污水横流等现象。
（三）批准文件有效期。农村村民应在取得《农村宅基地用地批准书》《禅城区宅基地自建房规划设计方案审查意见表》《禅城区农村宅基地建房施工报备审核意见表》等用地建房批准文件之日起一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，经原批准机关同意可适当延长，但最长不得超过六个月。未申请延期或逾期不开工建设的，原批准文件失效。
验收登记阶段包含竣工测绘和地籍调查、联合验收、地籍调查成果审核和不动产登记三个环节：
（一）竣工测绘和地籍调查。宅基地自建房建成后，农村村民须委托具有相关资质的测绘服务机构对所用宗地、房屋进行竣工测绘及地籍调查。上述工作完成后，将设竣工测绘图纸等资料交村（居）行政服务中心收件，申请竣工验收。
（二）联合验收。镇（街道）收到竣工验收申请后，应组织镇街农业农村、自然资源、住房城乡建设和水务等相关部门到实地联合验收。
联合验收通过的，各部门签署验收意见，由镇（街道）出具《禅城区农村宅基地和建房联合验收意见表》（详见附件10）。
（三）地籍调查成果审核和不动产登记。通过验收后，区不动产登记部门根据联合验收结果、地籍调查资料进行地籍调查成果审核，镇（街道）依申请进行不动产登记。
农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准的，镇（街道）可以行政强制终止正在审批的行为，并由原批准机关依法撤销用地自建房批准文件，按违法用地或违法建设处理。
农村村民用地自建房须严格按照批准文件规定的用地红线进行施工。超面积建房、移位建房的，按违法用地或违法建设处理。
村（居）民委员会应当建立宅基地自建房管理制度，加强宅基地日常巡查，及时发现并配合制止违法用地和违法建设行为。对违反宅基地自建房管理规定不听劝阻、拒不改正的，及时向镇（街道）报告。
镇（街道）是本辖区农村村民自建房活动的审批实施主体，应当加强对本辖区内宅基地建房活动的监督检查。如发现有违反国家和本区有关规定的行为的，应当及时予以劝阻、制止以及依法依规处理。
农业农村、自然资源、住房城乡建设和水务、城市管理和综合执法等部门，按照职能职责对镇（街道）宅基地管理工作中涉及的行政处罚和行政检查工作进行指导、监督、协助。
村（居）民委员会应加强农村宅基地自建房的审核、办理，主动接受社会监督，及时处理和化解矛盾纠纷，确保农村社会稳定。对于农村村民的用地自建房申请讨论、审核不及时、不到位的，应及时整改。特别严重或者整改不到位的，须对主要负责人实施问责。应履行对本村宅基地建房中超规划面积、层数建设的违法建设行为进行巡查、制止以及向城管部门报告的责任，对履职不力的由所在镇（街道）对该村委主要负责人实施问责，同时区农业农村局对该村的人居环境整治“红黑榜”评选考核实行一票否决。
镇（街道）、区相关职能部门应当加强对农村宅基地自建房管理的监督检查，对于农村宅基地自建房管理秩序混乱的村（居）要及时责令其整改。对履行农村宅基地管理、监督职责不力，造成重大损失或恶劣影响的，须对相关负责人实施问责。
政府工作人员在农村村民用地自建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
本办法未涵盖的约束条款和实施细则，以上级法律法规为准，由各镇（街道）结合本辖区实际进行细化，报区农业农村局、市自然资源局禅城分局、区住房城乡建设和水务局备案后实施。
历史上具有合法土地证明但一直未建的宅基地建房、因市政建设征地拆迁后在国有划拨土地上兴建的村民住房以及各镇（街道）村民、原村民在国有划拨土地上兴建的住房，可参照本办法执行。
1.此前文件与本办法不符的，以本办法为准。本办法如有与上级政策要求不符合，以上级规定为准。
2.本办法自发文之日起施行，有效期3年。由市自然资源局禅城分局、区农业农村局、区住房城乡建设和水务局负责解释。
本规定适用于我区行政辖区范围内农村宅基地自建房的建设。本规定所称的农村宅基地自建房是指村民使用自有宅基地建设个人住宅。
（一）农村宅基地自建房建筑层数原则上不超过四层(含四层），楼梯垂直投影面积的单独梯间不作层数计算，四层以上不得建设除女儿墙、楼（电）梯间、排烟设施、水池外的其他建、构筑物。天面楼（电）梯间高度不得超过3.6米。每层结构层高不得超过4.5米，原则上不允许设置夹层。为解决车辆停放，允许在建筑物首层的车库上方增设结构层高2.2米以下(不含2.2米)、范围不大于建筑物基底面积50%的夹层。
（二）宅基地自建房建筑总高度不得超过15米。建筑高度相关计算规则按照《佛山市城市规划管理技术规定》执行。
（三）拟建建筑物在飞机航道、微波通道控制范围、历史文化资源建设控制地带界线及其他特殊专项规划的，则应同时满足机场限高控制、微波限高、历史文化资源保护管控措施等相关控制要求。
（一）农村宅基地自建房建筑控制线原则上与相邻住宅建筑间距不少于0.8米。
（二）原落水地界不明的以原相邻建筑间距的中线为界限；为共墙的则以共墙中心线为界限，各自后退一半，先建先退；属特殊情况的（如先前一方改建时有协议、房屋宽度确属太窄或借墙等），可另行协议处理。
（一）农村宅基地自建房的建（构）筑物基础（含承台）不得妨碍相邻建筑物基础，不得压占现有的地下管沟、绿化树木、四邻基础、道路交通和其他公共设施，并且满足地下管线的安全距离要求。
（二）建筑物临道路的基础放脚，一般情况下不得超出建筑控制线米，特殊情况经镇（街道）批准，允许超出0.4米，但应满足镇（街道）提出的埋深要求。
（三）经村（居）民委员会同意，巷道宽度超过3米的前提下，允许外飘阳台超出建筑控制线，但外飘宽度不得大于巷宽的三分之一，且最宽处不得大于1.5米。阳台围栏高度不应低于1.1米。
（一）农村宅基地自建房首层出入口设置的雨篷、飘板，飘出宽度不得超过相应建筑间距的三分之一，且宽度的上限为0.5米，临街面阳台下首层净高不小于4米。
（二）相邻建筑间距内（除住宅首层出入口外）设置的雨篷、飘板、管道，飘出宽度不得超过相应建筑间距的三分之一，且宽度的上限为0.3米。顶层挑檐宽度不得超出0.3米。
（三）女儿墙可用玻璃、栏杆等形式，女儿墙高度不应低于1.2米，且不得高于1.5米。
（一）农村宅基地自建房的室外台阶和坡度大于3%的散水及坡道不得超越用地红线。
（二）农村宅基地自建房原则上实行雨、污水分流。天面、阳台要用竖管组织排水，排水处理按指定位置接驳。临街外墙不得设置排放管，地面排放管必须埋入地下，不得外露地上。
（三）农村宅基地自建房必须按标准设置三级化粪池，经处理后才能排入公共排污管道。
（五）烟囱、厕所、门口、窗洞、空调室外机位置等应照顾先建的相邻房屋，按照生活方便、合理、不要妨碍邻里日常生活的原则，共同协商解决。
（六）防盗网的安装不得超出房屋的外墙线，窗口、阳台等防盗网不得超出其外缘线。
（一）农村宅基地自建房建筑立面、材质选用、色彩处理应与周围环境协调统一。不得设置广告设施。村民申请建房要带图审批，设计图纸需符合风貌管控要求，严格落实按图施工，对图验收制度。
（二）农村宅基地自建房位于历史文化资源保护范围及建设控制地带的，建筑应延用与片区历史建筑风貌统一的特定风格，以维持原有的历史氛围。
（三）农村宅基地自建房位于中心城区核心区内岭南大道、季华路、魁奇路等城市主干道和东平水道、佛山水道等重要水道两侧一线的，宜采用现代风格，建筑线条简洁流畅，整体呈现出一种现代、时尚的美感。应注重沿路沿河建筑立面设计，避免空调外机、排气管等设备设施外露。建筑造型避免奇形怪状、比例失调的夸张设计。
（四）建筑材质宜采用绿色、安全、耐久的材料，应体现与自然环境、城市文化相融合，鼓励使用本土材料，体现城市现代性与岭南地域性的结合。
（五）建筑色彩与周边环境协调，基调色及辅助色不宜超过 3 种。建筑宜避免采用低明度、高饱和度的色系。
（六）农村宅基地自建房外立面装饰线条包括挑檐线、腰线、窗台线、门窗套、压顶、遮阳弧等，参照第八条要求执行。
送审建筑规划设计文件（含电子文件）应符合宅基地自建房规划建设相关的技术规定、出具的建筑条件、相应设计资质、佛山市送审设计图纸深度和规划管理指标核算相关标准等要求，加盖设计单位出图专用章和注册建筑师章。
本规定未涉及的内容，应符合国家、省、市现行法律、法规、规范和有关法律法规的要求。
本规定由佛山市自然资源局禅城分局负责解释。本规定第三、四、五、十一条为强制性标准。各镇（街道）可结合属地村规民约制定管理细则，报区农业农村局、佛山市自然资源局禅城分局、区住房城乡建设和水务局备案后实施。